단독주택 용지를 알아보다 보면 건폐율, 용적률이라는 숫자를 반드시 만나게 됩니다. 처음에는 그냥 법적인 숫자 정도로 넘기기 쉬운데, 이 숫자가 실제로 내 집의 크기와 구조를 결정합니다. 땅을 계약하기 전에 반드시 이해하고 있어야 하는 개념입니다.
건폐율이란 무엇인가요
건폐율은 대지 면적 대비 건축물이 차지하는 1층 바닥 면적의 비율입니다. 쉽게 말하면 하늘에서 내려다봤을 때 땅 위에 건물이 덮는 면적의 비율입니다. 건폐율 50%라는 것은 100평짜리 땅에 최대 50평까지 건물을 앉힐 수 있다는 의미입니다. 나머지 50평은 마당, 주차공간, 조경 등으로 활용해야 합니다.
저희 땅은 98.7평이었고 건폐율이 50%였습니다. 이론상 최대 49평까지 건물을 앉힐 수 있었습니다. 그런데 실제 설계에서는 건폐율을 꽉 채우는 것이 항상 정답이 아닙니다. 마당을 넓게 쓰고 싶거나 외부 공간을 충분히 확보하고 싶다면 건폐율 안에서도 건물 크기를 조절할 수 있습니다. 저희는 별채와 회랑, 데크 공간을 두다 보니 본채 자체의 1층 면적은 건폐율 한도보다 작게 설계했습니다.
용적률이란 무엇인가요
용적률은 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율입니다. 연면적은 지하층과 다락을 제외한 각 층 바닥 면적의 합계입니다. 용적률 80%라는 것은 100평짜리 땅에 연면적 최대 80평까지 지을 수 있다는 의미입니다. 건폐율과 용적률을 함께 보면 집의 층수와 규모가 정해집니다.
예를 들어 건폐율 50%, 용적률 80%인 100평짜리 땅이 있다면, 1층 면적을 40평으로 설계할 경우 2층은 최대 40평까지 지을 수 있어 연면적 80평이 됩니다. 이미 용적률 한도에 도달했으니 3층은 지을 수 없습니다. 반면 1층 면적을 30평으로 줄이면 2층에 30평을 더 올려도 연면적이 60평으로 용적률 한도 안에 들어오고, 추가로 20평을 더 올릴 여지가 생깁니다. 건폐율과 용적률의 조합이 집의 층수와 각 층 면적을 결정하는 방식입니다.
다락은 용적률에서 제외됩니다
단독주택 설계에서 다락을 많이 활용하는 이유가 여기에 있습니다. 다락은 층고 기준을 충족하면 연면적에서 제외됩니다. 현행 건축법상 다락은 최고 높이가 1.5m 이하여야 연면적 산입에서 제외됩니다. 즉 용적률 한도를 초과하지 않으면서도 추가 공간을 확보할 수 있는 방법입니다. 저희 집도 다락을 활용해서 수납공간과 옥상으로 나가는 연결 통로를 만들었습니다. 법적으로 허용되는 범위 안에서 공간을 최대한 활용하는 설계의 묘미입니다.
층수 제한과 세대 수 제한도 함께 확인하세요
건폐율과 용적률 외에 층수 제한과 세대수 제한도 반드시 함께 확인해야 합니다. 같은 단독주택 용지라도 지역 조례에 따라 조건이 크게 다릅니다. 3층, 3세대까지 허용되는 곳이 있고, 2층, 2세대로 제한된 곳이 있습니다. 3세대까지 허용되는 곳은 수익성을 위해 다세대 주택을 짓는 경우가 많아 시간이 지나면 주변이 빌라촌처럼 바뀔 수 있습니다. 단독주택을 짓고 살 목적이라면 이런 환경 변화가 거주 만족도와 자산 가치에 영향을 미칩니다.
저희 운양동 택지는 2층, 2세대 제한이었습니다. 이 제한 덕분에 주변 필지들이 모두 단독주택이나 듀플렉스로만 채워질 수 있었고, 지금도 단독주택 단지의 환경이 유지되고 있습니다. 땅을 고를 때 건폐율과 용적률만 보지 말고, 층수와 세대수 제한까지 반드시 확인하시길 권합니다.
숫자를 알면 설계 가능성이 보입니다
건폐율, 용적률, 층수 제한, 세대 수 제한. 이 네 가지 숫자를 알면 그 땅에서 어떤 집을 지을 수 있는지 윤곽이 잡힙니다. 반대로 이 숫자를 모르면 마음에 드는 땅을 사도 원하는 집을 지을 수 없는 상황이 생길 수 있습니다. 땅을 계약하기 전에 해당 지역의 도시 계획 조례를 확인하거나, 지역 건축사사무소에 문의해서 이 네 가지를 먼저 파악하는 것이 순서입니다.