저는 은행에서 개인 대출 업무를 담당했습니다. 그래서 단독주택 담보대출이 아파트와 얼마나 다른지를 고객 입장이 아닌 심사자 입장에서도 알고 있습니다. 단독주택을 짓거나 구입할 계획이 있으신 분이라면 이 차이를 미리 알고 계셔야 자금 계획을 제대로 세울 수 있습니다.
아파트 대출이 수월한 이유
아파트는 집합건물로 분류됩니다. 거래가 빈번하게 이뤄지다 보니 KB시세나 한국부동산원 시세가 형성되어 있습니다. 은행은 이 시세를 기준으로 담보 인정 비율 70% 정도를 적용해서 대출 한도를 산정합니다. 경매로 넘어가도 회수가 비교적 수월하다고 간주하기 때문에 은행 입장에서 아파트 담보대출은 부담이 적습니다. 금리도 잘 나오고, 한도도 잘 나오는 이유가 여기에 있습니다.
단독주택은 감정평가부터 시작합니다
단독주택은 다릅니다. 매매가 자주 이뤄지지 않기 때문에 시세 자체가 없습니다. 대출 심사를 하려면 먼저 해당 주택에 대한 감정평가를 진행해야 합니다. 감정료가 발생하는데, 일반 개인 고객의 경우 이 감정료를 은행이 부담합니다. 은행 입장에서는 감정료까지 부담하면서 단독주택 대출을 해줄 유인이 크지 않습니다. 그래서 단독주택 담보대출을 신청하면 은행에서 꺼리는 경향이 있고, 취급 자체를 안 하는 곳도 있습니다.
소액 임차보증금 공제 기준도 다릅니다
아파트는 보통 방 한 개 분량의 소액 임차보증금만 공제하고 나머지에 대해 대출이 나갑니다. 반면 단독주택은 방마다 세입자가 들어올 수 있다고 간주하기 때문에, 방 개수만큼 소액 임차보증금을 전부 공제하는 방식으로 한도를 계산합니다. 같은 금액의 집이라도 단독주택은 대출 한도가 아파트보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 보증서를 가입하면 한도를 더 받을 수 있지만, 기본 조건 자체가 아파트보다 불리합니다.
집을 지을 경우엔 대출 단계가 더 복잡합니다
이미 지어진 단독주택을 구입하는 것도 위에서 말한 것처럼 아파트보다 까다롭습니다. 여기에 더해 저희처럼 처음부터 집을 짓는 경우에는 단계가 더 복잡해집니다. 공사 중에는 건물이 없으니 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 토지를 담보로 대출을 받아 시공비를 충당하고, 공사가 완료되면 준공 후 등기를 진행합니다. 건물과 토지가 동일 소유자 명의로 등기부등본에 올라와야 비로소 주택담보대출을 신청할 수 있습니다. 그때 받은 주택담보대출로 기존의 토지 대출과 전세자금대출 등을 상환하는 방식으로 정리합니다.
미리 알고 계셔야 자금 계획이 됩니다
단독주택 담보대출은 아파트에 비해 취급하는 은행이 적고, 한도도 낮게 나올 수 있고, 절차도 복잡합니다. 이 사실을 모르고 완공 후 주택담보대출을 받아서 자금을 정리하겠다는 계획만 세워두면, 막상 대출이 생각만큼 나오지 않을 때 자금 계획 전체가 흔들릴 수 있습니다. 단독주택 집 짓기를 준비하고 계신다면 완공 후 담보대출이 어느 정도 나올지를 사전에 은행에서 미리 확인해 두시길 권합니다.