땅을 보러 다니기 시작하면 처음엔 그냥 느낌으로 고르게 됩니다. 넓어 보이면 좋고, 햇빛이 잘 들면 좋고, 주변이 깔끔하면 좋은 것 같고. 그런데 그 느낌이 얼마나 믿을 만한지 기준이 없으면 판단을 내리기가 어렵습니다. 저희는 집짓기 책에서 배운 기준을 실제 땅을 고를 때 그대로 적용했습니다. 땅의 가치를 판단하는 기준은 크게 절대 가치와 주변 가치로 나뉩니다.
기준 1 — 면적
면적이 클수록 땅의 활용도와 가치는 올라갑니다. 단독주택을 짓기 위한 최소 면적 기준이 있는데, 도심 택지지구처럼 건폐율이 50% 수준인 곳이라면 60~70평 이상이 적당합니다. 한 층에 30~35평 정도를 지을 수 있는 크기입니다. 가족이 5명 이상이거나 마당 공간을 충분히 확보하고 싶다면 더 넓은 면적을 봐야 합니다. 저희가 선택한 김포 운양동 땅은 98.7평이었습니다. 건폐율 50% 기준으로 1층을 최대 49평까지 활용할 수 있는 크기였습니다.
기준 2 — 경사도
경사가 있는 땅은 평평한 땅보다 토목 공사비가 추가로 발생합니다. 경사의 방향도 중요합니다. 도로에서 땅이 올라가는 방향인지, 내려가는 방향인지에 따라 집의 구조와 진입 동선이 달라집니다. 처음 집을 짓는 분이라면 경사가 없는 평평한 땅을 선택하는 것이 예산 관리에 훨씬 유리합니다. 저희 땅은 완전히 평평했습니다. 추가 토목 공사비가 전혀 들지 않았습니다.
기준 3 — 향
땅에서 도로가 어느 방향에 붙어 있느냐에 따라 향이 결정됩니다. 남향, 동향, 서향, 북향 순으로 선호도와 가격이 형성됩니다. 남향 땅은 햇빛이 하루 종일 잘 들어 일조량이 많고, 실내가 따뜻하며 난방 효율도 높습니다. 저희가 선택한 코너 땅은 남쪽과 동쪽이 모두 열려 있었습니다. 사실상 남향과 동향의 장점을 동시에 가진 땅이었습니다.
기준 4 — 대지 모양
같은 면적이라도 땅의 모양에 따라 활용도가 크게 달라집니다. 가장 이상적인 형태는 사각형입니다. 건축비가 가장 적게 드는 사각형 건물을 같은 모양의 땅 한쪽 끝에 배치하면 마당도 넓게 확보할 수 있고, 앞집과의 거리도 멀어져 사생활 보호와 일조량 확보에도 유리합니다. 삼각형이나 L자형 땅은 같은 면적이어도 건물 배치가 어렵고 건축비가 올라가는 경우가 많습니다. 저희 땅은 깔끔한 사각형 형태였습니다.
기준 5 — 기반 시설 접근성
집을 짓고 살기 위해서는 수도, 전기, 가스, 오수 처리 시설이 연결되어야 합니다. 택지지구는 이 기반 시설이 이미 필지 앞까지 들어와 있어서 집까지 연결하는 인입 비용이 400~500만 원 수준에서 해결됩니다. 반면 일반 토지는 멀리서부터 직접 끌어와야 하는 경우가 있어 인입 비용만 수천만 원이 드는 경우도 있습니다. 처음 집을 짓는 분이라면 기반 시설이 갖춰진 택지지구를 선택하는 것이 훨씬 안전합니다.
절대 가치 외에 주변 가치도 함께 봐야 합니다
위의 다섯 가지는 땅 자체의 절대 가치입니다. 여기에 더해 주변 가치도 반드시 함께 살펴야 합니다. 대중교통과 직장까지의 거리, 학교·마트·병원 인프라 접근성, 주변 소음과 냄새, 조망, 인근 혐오 시설 여부까지 확인해야 합니다. 저희 땅은 필지 앞에 작은 녹지가 있어 마당이 시각적으로 더 넓어 보이는 효과가 있었고, 어린이공원도 가까웠습니다. 큰 도로는 한 블록 떨어져 있어 소음과 먼지 노출도 적었습니다.
땅은 발품과 기준이 함께여야 합니다
아무리 좋은 기준이 있어도 직접 가보지 않으면 모르는 것들이 있습니다. 도면상으로는 보이지 않는 냄새, 소음, 바람의 방향, 주변 분위기는 현장에서만 느낄 수 있습니다. 저희는 주말마다 직접 발로 뛰며 여러 필지를 봤고, 그 경험이 쌓이면서 비로소 이 땅이다 싶은 감이 왔습니다. 기준을 머릿속에 넣고, 발품을 아끼지 마세요. 그게 좋은 땅을 고르는 가장 확실한 방법입니다.