저도 처음 단독주택을 짓기 위해 땅을 알아볼 때는 정말 막막했습니다. 3년 가까이 여기저기 땅을 보러 다니면서도 '이거다' 싶은 느낌을 받은 적이 없었거든요. 그런데 지역 도시공사에서 분양하는 택지지구 땅을 보러 갔을 때, 비로소 '바로 이 땅이구나' 싶은 확신이 들었습니다. 주변에는 신도시 아파트 미분양이 많아서 단독주택 택지도 덩달아 남아있던 시기였고, 덕분에 분양가 그대로 수의계약으로 좋은 땅을 구할 수 있었죠. 땅을 사는 건 정말 결혼만큼이나 신중해야 한다는 말이 있는데, 실제로 계약서에 도장을 찍고 나면 되돌리기가 정말 어렵습니다.
택지지구 vs 일반부지, 어디에 집을 지을 것인가
단독주택을 지으려고 땅을 알아보다 보면 크게 세 가지 유형을 만나게 됩니다. 첫 번째는 도시공사가 개발해서 분양하는 택지지구, 두 번째는 전원주택 단지처럼 토지만 분양하는 곳, 세 번째는 개발이 안 된 일반 부지입니다.
택지지구는 도심 안에 위치하고 초등학교나 상권이 가까워서 입지 조건이 가장 좋습니다. 전기·수도·가스 같은 기반시설이 이미 땅 앞까지 들어와 있어서 건축 시작이 편리하죠. 하지만 가격이 가장 비싸고, 무엇보다 지구단위계획이라는 특별한 건축 규제를 받습니다. 지구단위계획이란 해당 지역의 경관과 용도를 일관되게 유지하기 위해 택지지구 안에만 적용되는 별도의 건축 규칙입니다. 예를 들어 일반적인 자연녹지 지역에서는 4층까지 지을 수 있는데, 택지지구에서는 2층까지만 허용되는 식이죠. 게다가 공개공지라고 해서 땅 안에 아예 건물을 지을 수 없는 구역이 정해진 경우도 있습니다.
전원주택 단지는 시행사가 토지만 잘라서 분양하는 형태입니다. 전기·수도·통신 배관이 입선은 안 돼 있지만 땅 경계까지는 들어와 있어서 개발 비용이 적게 듭니다. 다만 여기서 정말 주의해야 할 게 개발부담금입니다. 개발부담금이란 토지 개발로 인해 발생한 지가 상승분의 일부를 환수하는 제도로, 집을 짓고 난 뒤에 청구되는 비용입니다. 분양사나 시행사가 내는 경우도 있지만, 계약서에 명시하지 않으면 100% 건축주가 부담하게 됩니다. 저도 주변에서 이걸 몰라서 나중에 수백만 원을 추가로 낸 사례를 여러 번 봤습니다.
개발이 안 된 일반 부지는 땅값이 가장 저렴합니다. 1억 5천만 원에 넓은 땅을 살 수 있고, 경치도 좋을 수 있습니다. 하지만 토목공사 비용이 어마어마하게 들어갑니다. 토목공사란 땅을 평평하게 고르는 것뿐 아니라 전기·수도·가스·상하수도 시설을 새로 끌어오는 공사까지 포함하거든요. 땅을 보러 가실 때는 반드시 땅 안에 맨홀이 있는지 확인해야 합니다. 맨홀 뚜껑에 '전기', '상수'라고 적혀 있다면 최소한 그 시설은 들어와 있다는 뜻이죠. 이게 없으면 건축 예산이 몇 천만 원씩 더 늘어날 수 있습니다.
저는 우연히 신도시 택지지구에서 미분양 땅을 발견했습니다. 당시 그 지역은 아파트 미분양부터 해소되느라 단독주택 택지가 제법 남아있던 시기였어요. 분양 시기가 지났지만 수의계약으로 분양가 그대로 계약할 수 있었고, 덕분에 입지 좋은 땅을 비교적 합리적인 가격에 구할 수 있었습니다. 택지지구는 70% 이상 건물이 지어지기 전에 들어가야 합니다. 그 이후에는 매물도 적어지고 땅값도 급등하거든요. 실제로 제가 산 땅도 1년 뒤에는 2억 원 가까이 올랐습니다.
토지 계약 시 반드시 체크해야 할 것들
땅을 계약할 때는 건축법과 지구단위계획부터 꼼꼼히 확인해야 합니다. 건폐율은 한 층에 땅의 몇 퍼센트까지 건물을 지을 수 있는지 정한 비율이고, 용적률은 전체 층수를 합쳐서 땅 면적 대비 얼마나 지을 수 있는지를 나타냅니다. 예를 들어 건폐율 40%, 용적률 80%라면 100평 땅에 1층은 40평까지, 전체 층수를 합쳐서는 80평까지만 지을 수 있다는 뜻입니다. 제가 산 땅도 건폐율과 용적률이 정해져 있어서 처음 계획했던 것보다 건물 규모를 줄여야 했습니다.
또 하나 중요한 게 도로 지분입니다. 택지지구나 전원주택 단지는 대부분 사유도로를 공동으로 소유하는 방식인데, 이 도로 지분이 내 땅에 포함돼 있는지 반드시 확인해야 합니다. 도로 지분이 없으면 나중에 도로 보수나 관리 문제로 이웃과 분쟁이 생길 수 있거든요. 땅을 계약할 때 꼭 체크해야 할 항목을 정리하면 다음과 같습니다.
- 전기·수도·가스 등 기반시설이 땅까지 들어와 있는가
- 도로 지분이 내 명의로 귀속되는가
- 필지 분할이 완료됐는가 (여러 필지를 묶어서 파는 경우 분할 여부 확인)
- 개발부담금은 누가 부담하는가 (계약서에 명시 필수)
- 건축허가가 이미 나 있는가 (허가가 없으면 인허가를 직접 진행해야 함)
저는 계약 전에 이 항목들을 하나하나 확인하고 계약서에 명시했습니다. 특히 개발부담금 조항은 따로 한 줄 더 넣어달라고 요청했어요. 나중에 예상 못한 비용이 청구되는 걸 막기 위해서였죠.
또 하나 놓치기 쉬운 게 건축 설계입니다. 전원주택 단지는 대부분 건축허가가 이미 나 있고 모델하우스 정도만 지어져 있습니다. 이런 경우 설계 변경이 어느 정도 가능하니까 내 취향에 맞게 협의할 수 있습니다. 하지만 개발이 안 된 일반 부지는 인허가부터 설계까지 모두 내가 직접 해야 하므로 리스크가 큽니다. 건축 경험이 없다면 차라리 설계가 어느 정도 완성된 분양 땅을 선택하는 게 훨씬 안전합니다.
택지지구 땅을 살 때는 세금도 고려해야 합니다. 땅을 살 때는 취득세 등 세금이 약 4.6% 정도 붙는다고 보시면 됩니다. 그래서 땅 주인도 웬만하면 가격을 깎을 여지를 남겨두는 경우가 많습니다. 저도 계약할 때 5만 원을 깎아주셨는데, 그분이 강원도에 사시면서 이 땅을 투자 목적으로만 갖고 계셨고 지역 개발 소식을 잘 모르셔서 그냥 빨리 파시려고 했던 것 같습니다. 덕분에 저는 좋은 땅을 합리적인 가격에 구할 수 있었죠.
땅을 사는 건 아파트와 달리 매매가 쉽지 않습니다. 한 번 계약하면 되돌리기 어렵고, 잘못 사면 자금이 오랫동안 묶일 수 있습니다. 그래서 계약 전에 하루 세 번, 아침·낮·저녁으로 땅을 직접 방문해 보는 게 중요합니다. 시간대별로 햇빛이 어떻게 들어오는지, 주변 소음은 어떤지, 사람 사는 느낌이 나는지 직접 확인해야 합니다. 저도 제 땅을 처음 봤을 때는 밤이었는데, 신기하게도 그 땅만 유독 밝고 따뜻한 느낌이 들었습니다. 주변에 가로등과 집들이 있어서 사람 사는 분위기가 났거든요.
땅 구매는 정말 결혼과 비슷합니다. 도장을 찍으면 되돌리기 어렵고, 매일 같이 살아야 하고, 가족과 주변 환경도 중요하고, 건축법이라는 규칙도 잘 지켜야 합니다. 무엇보다 내가 직접 여러 번 가봐야 진짜 그 땅이 나한테 맞는지 알 수 있습니다. 땅을 보러 다니는 게 힘들고 시간도 오래 걸리지만, 그만큼 신중하게 선택해야 나중에 후회하지 않습니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=l9kp07iPMN0&list=PLdQzMgrYKIoMUgghMZAMxfI1bvtNhTyZx&index=37