시공사를 골랐다면 이제 계약서를 써야 합니다. 계약서는 공사가 진행되는 수개월 동안 발생하는 모든 분쟁의 기준이 됩니다. 집짓기에 처음인 건축주 입장에서 계약서 내용이 낯설고 어렵게 느껴지는 건 당연합니다. 그래도 이 항목들만큼은 반드시 직접 확인하고 서명하셔야 합니다.
공사 범위를 도면 기준으로 명확하게 명시하세요
계약서에는 반드시 어떤 도면을 기준으로 시공하는지가 명시되어야 합니다. 도면 버전과 날짜를 계약서에 첨부하거나 명기해두세요. 공사 중에 설계 변경이 생기면 추가 비용이 발생할 수 있는데, 최초 계약 기준 도면이 무엇인지 명확해야 분쟁이 생겼을 때 기준이 됩니다. 저희처럼 본체와 별채를 분리해서 계약하는 경우라면 이번 계약의 시공 범위가 어디까지인지를 더욱 명확하게 적어야 합니다.
공사비 지급 방식과 일정을 확인하세요
시공비는 한 번에 지급하지 않습니다. 계약금, 기초 공사 완료 후 1차 중도금, 골조 공사 완료 후 2차 중도금, 준공 후 잔금 방식으로 나눠서 지급하는 것이 일반적입니다. 각 단계별 지급 금액과 지급 조건이 계약서에 명확하게 적혀 있어야 합니다. 공사가 완료되지 않은 상태에서 과도한 선금을 요구하는 시공사는 주의가 필요합니다. 저희는 직영공사 현금 결제 방식으로 진행했기 때문에 각 단계별 지급 일정을 더 꼼꼼하게 확인했습니다.
마감재 사양서를 계약서에 첨부하세요
견적서에 마감재 종류가 적혀 있어도 계약서에 첨부되지 않으면 법적 효력이 약합니다. 창호 브랜드와 등급, 타일 종류와 규격, 도장 또는 도배 방식, 방문 자재, 주방 가구 포함 여부 등 마감재 사양서를 별도로 작성해서 계약서에 첨부하세요. 공사 중간에 자재가 변경되거나 등급이 낮아지는 경우가 생길 수 있는데, 사양서가 계약서에 포함되어 있어야 이의를 제기할 수 있습니다.
설계 변경 처리 방식을 정해두세요
공사가 시작되고 나서도 설계 변경이 생기는 경우가 있습니다. 변경이 생겼을 때 추가 비용이 발생하는지, 발생한다면 어떻게 산정하는지를 미리 정해두어야 합니다. 구두로만 합의하면 나중에 서로 기억이 달라서 분쟁이 생깁니다. 설계 변경이 발생할 때마다 변경 내용과 비용을 서면으로 합의하는 절차를 계약서에 명시해두세요. 저희 집처럼 별채 증축을 본체 공사 중에 결정한 경우처럼 공사 중 추가 결정이 생길 수 있습니다. 그 처리 절차가 명확해야 갈등 없이 진행됩니다.
하자보수 기간과 조건을 반드시 넣으세요
건축법상 단독주택의 하자담보책임 기간은 구조 내력상 주요 부분은 10년, 방수 관련은 5년, 그 외 마감 부분은 2년입니다. 계약서에는 법적 기준 이상의 하자보수 조건이 명시되어 있는지 확인하세요. 특히 준공 후 1년 안에 크고 작은 하자가 나오는 경우가 많습니다. 하자가 발생했을 때 시공사가 몇 일 안에 대응하는지, 하자 처리 비용은 누가 부담하는지를 구체적으로 계약서에 넣어두세요. 준공 후 연락이 끊기는 시공사를 막는 가장 확실한 방법은 계약서에 하자보수 조건을 명확하게 적어두는 것입니다.