설계가 끝나고 드디어 견적을 넣었어요. 세 곳의 시공사에 같은 도면으로 넣었는데, 결과를 받아보고 한동안 말을 못 했어요. 우리 예산이 4억이었는데, 견적이 그 두 배 가까이 나온 거예요. 화가 나거나 억울한 게 아니라 그냥 멍했어요. 여기까지 와서 포기해야 하나, 진짜로 그 생각이 들었어요.
눈물을 머금고 공간을 포기하기 시작했다
일단 도면을 펼쳐놓고 우선순위가 낮은 공간부터 쳐내기 시작했어요. 반지하 서재가 제일 먼저 빠졌고, 옥상 테라스도 포기했어요. 크게 크게 잘라냈는데도 견적이 여전히 너무 높더라고요. 이렇게까지 했는데 왜 안 줄어드나 싶어서 내역을 들여다보다가 그때 처음 알게 됐어요. 생각지도 못한 데서 돈이 새고 있었다는 걸요.
직영건축과 종합건설, 뭐가 다른 걸까
단독주택을 지을 때 연면적 기준으로 시공 방식이 나뉘어요. 연면적 661㎡, 쉽게 말해 200평 미만이면서 동시에 건축주가 직접 공사를 관리하는 경우에는 종합건설업체 없이 직영으로 집을 지을 수 있어요. 현장에서는 보통 이걸 90평 기준으로 이야기하는 경우가 많은데, 정확히는 연면적과 건물 용도, 구조에 따라 달라지니까 설계사무소나 관할 구청에 꼭 확인해 보는 게 맞아요.
직영건축은 건축주가 직접 각 공정별 업체들을 선정하고 공사를 관리하는 방식이에요. 종합건설업체를 끼지 않으니까 그만큼 비용이 줄고, 결정적으로 부가가치세가 붙지 않아요. 반면 종합건설 방식은 면허를 가진 업체가 전체 공사를 도급받는 구조라서 계약 금액에 부가가치세 10%가 붙어요. 공사 규모가 커질수록 그 금액이 어마어마해지는 거죠.
우리 집이 왜 90평이 넘어버렸나
우리 집 실제 거주 면적은 60평 정도였어요. 그런데 나무데크로 만든 회랑 공간이랑 지붕이 있는 별채 공간이 있었거든요. 이게 다 연면적에 포함되더라고요. 지붕이 있으면 외부 공간이라도 건축면적으로 잡히는 경우가 있어서, 합산해보니 90평을 훌쩍 넘어버린 거예요. 그러니까 무조건 종합건설업체를 끼고 시공해야 했고, 부가가치세만 1억이 넘게 붙어버렸어요. 그 숫자를 보고 나서 잠깐 멍했어요.
그래서 우리가 낸 아이디어
회랑이랑 별채를 나중에 짓기로 했어요. 일단 본채만 먼저 짓자는 거였어요. 본채만 따지면 연면적이 기준 이하로 내려오니까 직영건축이 가능하고, 부가가치세 1억도 내지 않아도 되는 거잖아요. 회랑과 별채는 나중에 증축 공사로 따로 진행하기로 했어요. 완벽한 방법은 아니었지만 그때로선 최선이었어요.
그렇게 가까스로 예산 안으로 끌어들이고, 드디어 공사를 시작했어요. 땅을 계약하고 설계하고 견적 받고 씨름하던 그 시간이 다 지나고, 실제로 공사가 시작되던 날 기분은 아직도 기억해요. 다음 글에선 공사 현장을 주말마다 달려가던 그 시절 이야기를 써볼게요.