이전 글에서 시공 견적이 예상보다 훨씬 높게 나왔다는 이야기를 했습니다. 설계 일부를 수정해서 5,000만 원 정도를 줄였지만 그것만으로는 부족했습니다. 더 크게 줄일 방법을 찾다가 알게 된 게 바로 직영공사와 종합건설의 차이였습니다.
직영공사와 종합건설, 무엇이 다른가요
직영공사는 건축주가 직접 시공을 주관하고, 시공사에 공사만 맡기는 방식입니다. 건축주가 발주자가 되는 구조입니다. 반면 종합건설은 종합건설면허를 보유한 업체와 계약하는 방식입니다. 두 방식의 가장 큰 차이는 부가세입니다. 직영공사는 부가세가 발생하지 않지만, 종합건설사와 계약하면 공사비에 부가세 10%가 붙습니다.
단, 직영공사는 연면적 990㎡, 약 300평 이하이고 그중에서도 실제 적용 기준으로 약 90평 이하인 경우에만 가능합니다. 90평을 초과하면 반드시 종합건설사를 통해야 합니다.
저희 집이 90평을 넘어버린 이유
저희 집 본체 면적은 70평이 채 되지 않았습니다. 그런데 견적 단계에서 면적이 90평을 초과했습니다. 이유는 회랑 때문이었습니다. 본체에서 별채까지 연결하는 지붕 있는 외부 통로, 그리고 지붕이 달린 데크 공간이 모두 건축 면적에 포함된 겁니다. 외부로 열려 있어도 지붕이 있으면 면적으로 잡힙니다. 그 사실을 설계 단계에서 미리 체크하지 못했습니다.
전체 면적이 90평을 넘으니 종합건설사를 통해야 했고, 부가세 10%가 붙었습니다. 6억 5,000만 원 견적이라면 그중 1억 원 이상이 세금이었습니다. 직영으로 진행했다면 절대 나가지 않을 돈이었습니다.
본체만 먼저 짓는 방법을 택했습니다
해결책은 별채와 회랑을 설계에서 빼고 본체만 먼저 짓는 것이었습니다. 본체만으로 도면을 다시 정리하니 면적이 70평 아래로 내려왔고 직영공사가 가능해졌습니다. 부가세 없이 진행하면서 약 1억 원을 줄일 수 있었습니다. 앞서 설계 변경으로 줄인 5,000만 원과 합치면 총 1억 5,000만 원 가까이 줄어든 셈이었습니다. 그렇게 해서 본체 시공비가 3억 5,800만 원으로 정리됐습니다.
별채는 나중에 증축으로 해결했습니다
본체 공사가 진행되면서 또 다른 고민이 생겼습니다. 별채와 회랑 없이 본체만 서 있는 모습을 보니 저희가 꿈꿨던 집과 너무 달랐습니다. 결국 대출을 조금 더 끼더라도 별채는 반드시 함께 완성해야겠다고 결론을 냈습니다.
별채의 증축 신고는 본체 공사가 거의 마무리될 즈음에 바로 접수했습니다. 별채를 증축하는 것은 직영이냐 종합건설이냐와 상관없이 진행이 가능했습니다. 본체 완공 후 두세 달 뒤에 별채까지 완성되면서 처음에 원했던 집의 모양을 갖추게 됐습니다. 우여곡절이 많았지만, 결국 다 됐습니다.
집짓기 전에 꼭 확인하세요
지붕이 달린 외부 공간은 개방되어 있어도 건축 면적에 포함됩니다. 회랑, 필로티, 지붕 있는 테라스 모두 마찬가지입니다. 설계 단계에서 전체 연면적이 90평을 넘는지 반드시 미리 확인하세요. 이 기준 하나가 시공비에서 수천만 원 차이를 만들 수 있습니다.