솔직히 제가 집을 지을 때 가장 당황스러웠던 순간은 건축비 계약서에 사인하고 나서였습니다. 건축비 외에 1억 원 정도만 더 준비하면 되겠지 싶었는데, 막상 뚜껑을 열어보니 예상치 못한 비용들이 하나둘 튀어나오더라고요. 특히 부가가치세는 정말 생각지도 못했던 부분이었습니다. 요즘은 전원주택이나 단독주택을 짓는 분들이 많아졌다고는 하지만, 여전히 실제 총비용을 정확히 파악하기란 쉽지 않은 것 같습니다.
붙박이가구부터 인입비까지, 건축비에 안 들어가는 것들
건축 시공비 계약서를 받아보면 생각보다 포함되지 않은 항목들이 많다는 걸 알게 됩니다. 가장 대표적인 게 붙박이가구인데요, 신발장부터 주방 가구, 침실 붙박이장까지 전부 별도 비용입니다.
평당 단가로 따지면 40만 원에서 50만 원 정도가 평균이고, 40평 기준으로 계산하면 대략 1,200만 원에서 1,500만 원 정도 나온다고 보시면 됩니다. 여기서 평당이란 건축 면적을 기준으로 한 단위로, 약 3.3제곱미터를 의미합니다. 제 경우에도 처음엔 "붙박이장 정도야" 싶었는데, 막상 견적을 받아보니 생각보다 금액이 만만치 않더라고요.
그다음으로 놓치기 쉬운 게 인입비용입니다. 집을 다 지어놓고 수도꼭지를 틀었는데 물이 안 나오는 상황을 상상해 보세요. 외부 상수도를 집까지 끌어오는 작업, 그리고 하수 처리를 위한 정화조 설치나 오수관로 연결 같은 것들이 전부 별도입니다.
땅의 위치와 상황에 따라 천차만별이지만, 일반적인 200평 규모 전원주택 기준으로 평균 500만 원에서 800만 원 정도 예상하시면 됩니다. 저는 다행히 오수관로가 가까운 편이어서 큰 부담은 없었지만, 산중턱 같은 곳이라면 이 비용이 훨씬 더 나올 수 있습니다.
주차장 조성과 조경 비용도 무시할 수 없습니다. 이건 정말 고무줄 같은 항목이에요. 최소한으로 잔디만 깔고 간단히 정리한다고 해도 1,200만 원 정도는 들어가고, 전기 인입과 라디에이터 설치까지 합치면 600만 원 추가입니다. 여기서 라디에이터란 온수를 이용한 난방 장치로, 전원주택에서 많이 사용하는 난방 방식입니다.
시스템 에어컨과 CCTV, 그리고 새 가구까지
신축이 아니면 할 수 없는 게 바로 시스템 에어컨입니다. 40평 기준으로 대략 1,200만 원 정도 예상하시면 되는데, 이건 삼성이나 LG 같은 메이저 브랜드 기준이고 실외기 한 대에 여러 개의 실내기를 연결하는 방식입니다.
보통 각 방마다 하나씩, 거실에 하나 정도 설치하는 게 일반적이죠. 제가 집을 지을 때도 "여름에 시원하게만 지내면 되지" 싶어서 처음엔 고려하지 않았는데, 주변에서 "신축 때 아니면 못 한다"는 말에 결국 설치했습니다. 지금 와서 생각하면 정말 잘한 선택이었어요.
요즘은 CCTV 설치도 거의 필수가 됐습니다. 특히 전원주택처럼 한적한 곳에 집을 지으면 더욱 그렇죠. IoT(사물인터넷) 기능이 결합된 제품들도 많이 나와서, 스마트폰으로 실시간 확인이 가능한 제품들로 300만 원에서 400만 원 정도 예상하시면 됩니다. 여기서 IoT란 각종 기기가 인터넷으로 연결되어 원격 제어나 모니터링이 가능한 기술을 말합니다.
그리고 의외로 많은 분들이 놓치는 게 가구 비용입니다. 아파트에서 쓰던 가구를 그대로 가져가면 공간이 어색해 보이는 경우가 많아서, 침대나 식탁 같은 큰 가구들을 새로 장만하시는 분들이 많습니다. 물론 이건 선택 사항이긴 하지만, 막상 입주하고 나면 "새집에 새 가구"라는 생각이 들더라고요.
주요 추가 비용 항목을 정리하면 다음과 같습니다:
- 붙박이가구: 1,200만~1,500만 원
- 인입비용: 500만~800만 원
- 조경 및 외부공사: 1,200만 원
- 시스템 에어컨: 1,200만 원
- CCTV 및 IoT: 300만~400만 원
부가가치세와 취득세, 정말 예상 못 한 세금 폭탄
제가 집을 지으면서 가장 충격받았던 부분이 바로 이 세금 관련 비용이었습니다. 특히 부가가치세는 정말 생각지도 못했던 금액이었어요. 당시 기준으로 건축주 직영 시공은 90평까지 가능했는데, 그 이상은 무조건 종합건설회사를 통해야 했습니다.
건축주 직영이란 건축주가 직접 시공사를 선정하고 관리하며 공사를 진행하는 방식으로, 중간 마진이 없어 부가가치세를 절약할 수 있는 방법입니다. 문제는 저희 집의 경우 실제 거주 면적은 90평이 안 됐지만, 지붕이 있는 데크 공간까지 면적으로 계산되면서 90평을 넘어버린 거예요.
결국 종합건설회사를 끼게 되니 직영보다 세금이 1억 가까이 더 나오는 상황이 됐습니다. 설계사무소와 한참을 고민한 끝에, 데크 공간은 나중에 따로 짓기로 하고 본채만 먼저 공사를 진행했죠. 이렇게 해서 겨우 세금을 조금 줄일 수 있었습니다.
취득세도 만만치 않습니다. 땅을 살 때는 4.6%를 내야 하고, 건물을 짓고 나서도 원시취득세라는 걸 내야 하는데 이게 공사비의 3.16%입니다. 예를 들어 시공비가 3억 원이라면 여기에 3.16%를 곱한 약 950만 원 정도가 취득세로 나가는 거죠.
더 황당한 건 개발부담금입니다. 전원주택 단지에 분양받은 땅이라도, 전체 단지가 300평 이상 개발된 거라면 내야 합니다. 준공 후 40일 이내에 납부해야 하는데, 금액이 400만 원에서 많게는 2,000만 원까지 나오는 경우도 있습니다.
전원주택 단지 분양 계약할 때 "개발부담금을 누가 부담하는가"를 반드시 확인하셔야 나중에 당황하지 않습니다. 라는 의견도 있지만, 실제로 계약서를 꼼꼼히 보는 분들이 많지 않아서 준공 후에야 알게 되는 경우가 대부분이더라고요.
이런 비용들을 다 합산해보면 40평 기준으로 땅값 빼고도 4억 4천만 원 정도가 나옵니다. 여기에 땅값 1억 원을 더하면 총 5억 4천만 원 정도죠. 처음에 "4억이면 되겠지" 싶었던 예산이 실제로는 훨씬 더 필요했던 겁니다.
집짓기 관련 정보가 예전보다는 많아졌다고는 하지만, 여전히 이런 디테일한 비용 항목들을 미리 알기는 쉽지 않습니다. 저도 집을 지을 당시만 해도 이런 정보를 찾기가 정말 힘들었거든요. "집 짓다 10년 늙는다"는 말이 괜히 나온 게 아닌 것 같습니다. 요즘은 이런 내용을 체계적으로 정리한 강의나 책들이 나오고 있어서, 집을 지으려는 분들이라면 미리 공부하시는 걸 강력히 추천드립니다. 막연하게 "건축비 외에 조금만 더 있으면 되겠지" 싶은 마음으로 시작했다가는 중간에 자금 압박을 받을 수 있으니까요.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=b8GOuucb6nA&list=PLdQzMgrYKIoMUgghMZAMxfI1bvtNhTyZx&index=24