전체 글98 토지계약 특약조항 (도로지분, 개발부담금, 건축허가) 제가 경기도에서 전원주택 부지를 계약하려다가 큰 사고를 낼 뻔했습니다. 분양중개사가 "좋은 땅이니 빨리 계약하자"라고 압박하길래 거의 도장을 찍을 뻔했는데, 건축사 지인이 "계약서 특약 조항 제대로 넣었냐"라고 물어봐서 다시 확인했습니다. 그때 알게 된 사실들을 바탕으로 토지 계약 시 반드시 확인해야 할 특약 조항들을 정리해 봤습니다. 특히 도로지분 명시와 개발부담금 처리, 건축허가 관련 조항은 소유권 이전 전에 반드시 제대로 넣어야 나중에 손해를 보지 않습니다. 도로지분 명시가 없으면 등기 자체가 불가능합니다토지 매매계약서에서 가장 먼저 확인해야 할 것이 도로지분입니다. 여기서 도로지분이란 해당 토지에 접한 도로 부분에 대한 소유 지분을 의미합니다. 전원주택 단지나 개발된 토지의 경우 진입로가 사유지로.. 2026. 3. 7. 토지 계약 시 도로 지분 확인 (맹지, 사도, 공도) 경기도 고양시 일산 근처에서 200평 토지 계약을 진행하던 중 하마터면 몇억을 날릴 뻔한 경험이 있습니다. 펜션과 주택을 동시에 지을 계획으로 계약 직전까지 갔는데, 지인의 "도로 지분 확인했냐"는 한마디에 다시 서류를 뜯어본 순간 등골이 오싹했습니다. 공인중개사는 "도로 붙어 있으니 괜찮다"라고 했지만, 사도(私道) 지분이 단 1제곱미터도 없었던 겁니다. 토지 계약에서 도로 지분 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 맹지가 아니어도 사도 지분 없으면 건축 불가토지 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것이 맹지(盲地) 여부입니다. 여기서 맹지란 도로와 전혀 접하지 않은 토지를 의미하며, 건축법상 건축 허가 자체가 불가능합니다. 저도 처음엔 "도로만 붙어 있으면 되는 거 아닌가?"라고 생각했는데, 실제로는 훨씬 복.. 2026. 3. 7. 땅 사기 전 필수 체크 (등기부등본, 토지이음, 경매) 땅을 사기 전에 등기부등본만 제대로 봐도 가격을 깎을 수 있다는 사실, 알고 계셨습니까? 저는 은행 개인대출 창구에서 근무하면서 하루에도 수십 장의 등기부등본을 검토합니다. 그 경험 덕분에 아파트를 매수할 때 집주인의 자금 상황을 파악해서 원하는 가격에 계약할 수 있었습니다. 토지도 마찬가지입니다. 등기부등본 하나에도 그 땅의 과거 거래 이력부터 현재 소유주의 재무 상태까지 숨어 있는 정보가 정말 많습니다. 등기부등본에서 가격 협상 포인트 찾기등기부등본을 보면 과거 거래 금액이 고스란히 나옵니다. 여기서 주목할 건 손바뀜 횟수입니다. 한 사람이 오랫동안 보유한 땅이라면 협상 여지가 큽니다. 반면 여러 명에게 짧은 기간 동안 넘어간 땅이라면 매번 취득세 4.6%씩 부담했기 때문에 가격을 깎기 어렵습니다.제.. 2026. 3. 6. 땅 가격 평가 (절대가치, 기대수익률, 입지조건) 저도 처음 땅을 알아볼 때는 네이버 부동산에 올라온 가격이 실제 거래가라고 생각했습니다. 하지만 첫 번째 땅을 가계약했다가 취소하고, 두 번째 택지를 계약하면서 깨달은 건 매물 가격과 적정가 사이에 생각보다 큰 격차가 있다는 사실이었습니다. 실제로 매도인이 희망하는 가격은 시장 가치보다 30~40% 높게 책정된 경우가 많았고, 제가 직접 땅의 가치를 판단할 수 있는 기준이 없었다면 비싸게 샀을 가능성이 컸습니다. 땅 가격의 절대가치는 어떻게 측정하나땅의 가격은 크게 두 가지 요소로 나뉩니다. 현재 가치와 기대 수익률입니다. 여기서 현재 가치란 땅 자체가 지금 이 순간 가진 물리적·법적 조건을 의미하며, 이를 '절대 가치'라고도 부릅니다. 쉽게 말해 이 땅이 얼마나 쓸모 있는 땅인지를 따지는 겁니다.절대 .. 2026. 3. 6. 집짓기 예상 외 비용 (붙박이가구, 인입비, 부가세) 솔직히 제가 집을 지을 때 가장 당황스러웠던 순간은 건축비 계약서에 사인하고 나서였습니다. 건축비 외에 1억 원 정도만 더 준비하면 되겠지 싶었는데, 막상 뚜껑을 열어보니 예상치 못한 비용들이 하나둘 튀어나오더라고요. 특히 부가가치세는 정말 생각지도 못했던 부분이었습니다. 요즘은 전원주택이나 단독주택을 짓는 분들이 많아졌다고는 하지만, 여전히 실제 총비용을 정확히 파악하기란 쉽지 않은 것 같습니다. 붙박이가구부터 인입비까지, 건축비에 안 들어가는 것들건축 시공비 계약서를 받아보면 생각보다 포함되지 않은 항목들이 많다는 걸 알게 됩니다. 가장 대표적인 게 붙박이가구인데요, 신발장부터 주방 가구, 침실 붙박이장까지 전부 별도 비용입니다.평당 단가로 따지면 40만 원에서 50만 원 정도가 평균이고, 40평 기.. 2026. 3. 5. 집짓기 총비용 (설계비, 인허가, 토목공사) 땅 보러 다니다가 마음에 드는 부지를 발견하면 흥분부터 하게 됩니다. 그런데 막상 예산을 세밀하게 따져보면 "이거 못 하겠는데?"라는 생각이 먼저 들더군요. 건축비와 땅값만 계산하고 덤빈 분들이 중간에 공사를 멈추는 경우를 실제로 봤습니다. 저 역시 도시의 택지를 분양받아 집을 지었는데, 전원주택 부지를 알아보는 분들이 놓치기 쉬운 비용 항목들이 꽤 많다는 걸 뒤늦게 알게 됐습니다. 설계비와 감리비, 생각보다 훨씬 큽니다건축 설계비는 보통 시공비의 5%에서 10% 수준입니다. 여기서 시공비(Construction Cost)란 건물을 실제로 짓는 데 들어가는 순수 공사비를 의미합니다. 예를 들어 3억 원짜리 집을 짓는다면 설계비만 1,500만 원에서 3,000만 원 사이가 나온다는 얘기입니다. 유명 건축가.. 2026. 3. 5. 이전 1 ··· 11 12 13 14 15 16 17 다음
